Gerhard Lindemann hat im Jahr 1992 aus 7.118 Waldtransaktionen (Niederösterreich, Steiermark, Burgenland) Wertrelationen für die Waldbodenschätzung abgeleitet. Unter Zugrundelegung der Konvention, demnach Waldboden und aufstockender Holzvorrat zu gleichen Teilen den Waldwert bilden, lautet das Auswertungsergebnis:
Wald : LN : Bauland = 1 : 2 (1,6–2,8) : 30 (24–37)
Armin Offer kommt 2018 für den Freistaat Bayern zu einem ähnlichen Werteverhältnis, nämlich:
Waldboden : Grünland : Ackerland = 1 : 4,1 : 5
Aktuelle Wertrelationen
Der Verkehrswert von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken wird neben der produktionstechnischen Ertragsleistungsfähigkeit erheblich durch regionale Lagefaktoren bestimmt.
Bereits Max Scheifele (1964) und Gerhard Petri (1971) haben den auch durch Lindemann (1992) bestätigten Wertanstieg von Waldflächen im Nahbereich zu Siedlungszentren bestätigt. Dieser siedlungsraumbezogene Lagefaktor zeigt sich weniger im direkten Wertverhältnis der Grünlandflächen zu Wald als im erweiterten Vergleich zu unbebautem Bauland.
Eine aktuelle Auswertung (Kaufpreissammlung 2017 bis 2021) für das Bundesland Salzburg (830 Grünlandvergleichspreise, 829 Waldvergleichspreise) ergab folgende Wertrelationen/-spannen:
Wald : Grünland : Bauland = 1 : 4,3 (4,2–4,4) : 116,1 (87,3–152,2)
Demnach haben sich im Vergleich zu Lindemann die Wertverhältnisse zwischen Wald zu Grünland verdoppelt. Die Wertrelation von Grünland zu Bauland liegt hier bei dem 30-fachen!
Eine vertiefende Analyse nach wirtschaftlichen Regionen macht deutlich, dass nicht nur Zentralräume und Verdichtungsgemeinden, sondern auch die „grünlandintensive“ touristische Nutzung den Immobilienpreis von Grünland- und Waldflächen maßgeblich (mit)bestimmen.
© Gerald Schlager
Regionale Unterschiede
Diese bundeslandspezifischen Salzburger Ergebnisse werden maßgeblich durch den hochpreisigen Immobilienmarkt der westlichen Bundesländer bestimmt. Für den Waldbewerter verdeutlicht diese Vergleichspreisauswertung aber auch, dass überregionale Festlegungen von starren Wertrelationen situativ nicht treffsicher sein können. Die wertmäßige Einordnung land- und forstwirtschaftlich genutzter Liegenschaften wird über diese „Wertrelationskrücke“ daher nur vor dem Hintergrund einer eingehenden gutachterlichen Analyse der regionalspezifischen Marktgegebenheiten taugliche Ergebnisse erbringen können.
Für die Waldbewertung zeigt sich, dass der gutachterlich zu schätzende Waldbodenwertanteil mit steigenden Grünland-/Baulandpreisen zunehmend den errechneten Bestandeswert dominieren wird.
Regulativ Grundverkehr
Der land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücksmarkt unterliegt landesgesetzlich geregelten Sonderbestimmungen. Hier wurde mit dem neuen Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 ein strukturelles Marktregulativ geschaffen, das die künftige Kaufpreisfindung deckelt.
Grundlage der Bewilligungsfähigkeit von landwirtschaftlichen Grundstücksverkäufen (Grünland) wird nicht mehr der ortsübliche Verkehrswert im Sinne des Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 sein, sondern ein per Verordnung vorgegebener Bodenrichtpreis (BRP) sein. Hierbei handelt es sich – entgegen der ÖNORM B 1802-1:2022 – um einen Mischpreis. Gebildet aus einem Vergleichswert (Lagefaktor gemäß örtlichem Baulandpreis) und dem landwirtschaftlichen Ertragswert (regionale natürliche Bodenfruchtbarkeit). Der Wert eines forstwirtschaftlichen Grundstückes errechnet sich aus dem kapitalisierten Ertragswert – hier stellt sich die Frage einer möglichen Doppelbewertung – addiert mit dem Waldbodenwert.
Diese agrarpolitischen Preisfestlegungen liegen damit bei Grünlandgrundstücken deutlich unter bisherigen Verkehrswerten und werden künftig den landwirtschaftlichen Bodenpreis (Kaufpreissammlung) nachhaltig prägen.
Literatur: Lindemann, Gerhard (1992): Preisbildung und Marktverhalten auf dem forstlichen Grundstücksmarkt in Abhängigkeit von äußeren Einflüssen. Schriftreihe des Institutes für forstliche Betriebswirtschaft und Forstwirtschaftspolitik, Band. 17. Universität für Bodenkultur Wien.
Offer, Armin (2018): Ermittlung von Bodenwerten für Forstflächen. GuG 4/2018.
Petri, Gerhard (1971): Der land- und forstwirtschaftliche Bodenmarkt in Baden-Württemberg. Schriftenreihe der Landesforstverwaltung Baden-Württemberg, Stuttgart.
Scheifele, Max (1964): Zur Bewertung des Waldbodens. Allgemeine Forstzeitung 19/1964.
